집주인이 바뀌어도 세입자 계약 유지되나, 대항력 기준일은 언제인가

집주인이 바뀌어도 계약은 유지됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항이 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 정하기 때문입니다. 다만 조건이 하나 붙습니다 — 그 승계를 새 소유자에게 주장하려면 대항력이 있어야 하고, 대항력은 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날에 생깁니다. 전입신고한 날이 아닙니다.

핵심 요약

• 대항력 발생일은 주택 인도와 주민등록을 둘 다 마친 날의 다음 날입니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).
• 3월 10일에 이사와 전입신고를 마쳤다면 대항력은 3월 11일 0시에 생기고, 3월 10일 하루는 제1항 대항력 미발생 상태입니다.
• 인도일과 전입신고일이 다르면 늦은 쪽이 기준입니다. 3월 10일 이사·3월 14일 신고면 3월 15일이 발생일입니다.
• 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(제3조 제4항). 새 집주인과 계약을 다시 쓸 조문상 의무는 없습니다.
• 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(제3조 제1항 후단). 신고 접수일이 곧 주민등록일입니다.

이 글에서 계산에 쓴 조문은 무엇인가

법률상 요건은 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 본문으로 확인했고, 다음 날 오전 0시라는 시점은 대법원 99다9981 판결로 보완했습니다. 날짜 표는 이 두 근거에 따른 가상 예시입니다. 조문이 정한 것을 항별로 나누면 이렇습니다.

항	조문이 정한 내용	계산에 쓰는 방식
제3조 제1항 전단	등기가 없어도 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력 발생	대항력 발생일 = 두 요건 완료일 + 1일
제3조 제1항 후단	전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봄	주민등록일 = 전입신고 접수일
제3조 제2항	주택도시기금 재원 전세임대 지원 법인이 임차 후, 지자체장 또는 법인이 선정한 입주자가 인도받고 주민등록을 마쳤을 때 제1항 준용	입주자 기준으로 같은 +1일 계산
제3조 제3항	중소기업기본법 제2조 중소기업 법인이 직원 주거용으로 임차한 경우 제1항 준용. 직원 변경 시 새 직원이 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 효력	직원 교체일 기준으로 +1일 재계산
제3조 제4항	임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봄	소유자가 바뀌어도 계약 존속
제3조 제5항	임대차 목적 주택이 매매·경매의 목적물이 된 경우 민법 제575조 제1항·제3항 및 제578조 준용	—
제3조 제6항	제5항의 경우 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조 준용	—

제5항과 제6항은 민법 조문을 준용한다는 사실만 조문에 적혀 있습니다. 준용되는 민법 제575조·제578조·제536조의 본문은 오늘 수집한 자료에 없으므로, 그 효과가 구체적으로 무엇인지는 이 글에서 계산하지 않았습니다.

계산에 쓴 가정을 먼저 밝힙니다

아래 모든 표는 다음 가정 위에 서 있습니다. 가정이 달라지면 답도 달라집니다.

1. 임차인은 자연인이고 제3조 제1항이 그대로 적용됩니다(제2항·제3항 법인 사례는 별도 절에서 다룹니다).
2. 인도와 주민등록 두 요건이 모두 충족되었고, 그 뒤로 유지된다고 봅니다.
3. 다음 날 오전 0시라는 시점은 계산 편의 가정이 아니라 대법원 1999년 5월 25일 선고 99다9981 판결에서 확인한 해석입니다. 해당 판결은 같은 날 주간에 설정된 저당권에 대한 대항 관계도 판단했습니다.
4. 확정일자·우선변제권은 이 글에서 다루지 않습니다. 제3조 본문에 없기 때문입니다.

이사일과 신고일이 다르면 며칠이 비나 — 교차 비교표

제3조 제1항은 “주택의 인도와 주민등록을 마친 때”라고 적습니다. 두 요건을 모두 마쳐야 하므로 기준은 늦은 쪽입니다. 인도일을 2026-03-10으로 고정하고 전입신고일만 옮기면 이렇게 됩니다.

인도일	전입신고일	늦은 쪽(기준일)	계산	대항력 발생일	이사 후 공백 일수
03-10	03-08	03-10 (인도)	3/10 + 1	03-11	1일
03-10	03-09	03-10 (인도)	3/10 + 1	03-11	1일
03-10	03-10	03-10 (동일)	3/10 + 1	03-11	1일
03-10	03-11	03-11 (신고)	3/11 + 1	03-12	2일
03-10	03-12	03-12 (신고)	3/12 + 1	03-13	3일
03-10	03-14	03-14 (신고)	3/14 + 1	03-15	5일
03-10	03-17	03-17 (신고)	3/17 + 1	03-18	8일
03-10	03-24	03-24 (신고)	3/24 + 1	03-25	15일
03-10	04-09	04-09 (신고)	4/9 + 1	04-10	31일

공백 일수 계산은 기준일 − 인도일 + 1입니다. 3월 10일 이사, 3월 14일 신고면 14 − 10 + 1 = 5일입니다. 나흘 미뤘다고 나흘이 비는 것이 아니라, 원래 있던 하루가 더해져 닷새가 빕니다. 전입신고를 미룰 때 사람들이 가장 자주 틀리는 지점입니다.

반대 방향, 즉 전입신고를 먼저 하고 이사를 나중에 한 경우(표 첫 두 줄)에는 인도일이 기준이 됩니다. 신고를 아무리 앞당겨도 인도가 늦으면 소용이 없습니다. 두 요건은 서로를 대체하지 않습니다.

새 집주인이 언제 등기했느냐에 따라 무엇이 갈리나 — 선후 비교표

제3조 제4항의 승계는 대항력을 전제로 합니다. 대항력이 소유권 이전보다 앞서 있느냐가 갈림길입니다. 인도·전입신고를 2026-03-10에 마쳐 대항력이 2026-03-11 0시에 생긴 임차인을 기준으로, 새 소유자의 소유권 이전 등기일만 바꿔 봅니다.

소유권 이전 등기일	대항력 발생일	선후	제3조 제4항 승계 주장
2026-02-28	2026-03-11	등기가 11일 빠름	대항력이 뒤 — 새 소유자에게 주장 불가
2026-03-09	2026-03-11	등기가 2일 빠름	대항력이 뒤 — 주장 불가
2026-03-10	2026-03-11	등기가 1일 빠름	대항력이 뒤 — 주장 불가
2026-03-11	2026-03-11	같은 날	0시 효력 발생 후 주간 등기라면 대항력이 앞섬 (아래 판례 설명)
2026-03-12	2026-03-11	대항력이 1일 빠름	대항력이 앞 — 승계 주장 가능
2026-03-20	2026-03-11	대항력이 9일 빠름	대항력이 앞 — 승계 주장 가능
2026-06-30	2026-03-11	대항력이 111일 빠름	대항력이 앞 — 승계 주장 가능

같은 날짜라는 이유만으로 답을 비울 필요는 없습니다. 대법원 99다9981 판결은 요건을 갖춘 다음 날 오전 0시부터 대항력이 발생한다고 판시했습니다. 그 사건에서는 대항력이 생긴 날 주간에 설정된 저당권에 기한 경락인에게 임차인이 대항할 수 있다고 판단했습니다. 따라서 위 가상 예시에서 3월 11일 0시 효력이 발생하고 그날 주간에 소유권 이전 등기가 이뤄졌다면 대항력이 먼저라는 시간 비교가 가능합니다. 다만 이 판례는 모든 양도·경매 사건의 계약 존속이나 보증금 회수를 보장한 판결이 아닙니다. 선행 권리와 실제 등기 기록, 대항요건의 유지 여부를 함께 확인해야 합니다.

여기서 표의 셋째 줄을 다시 보십시오. 3월 10일에 이사·전입신고를 하고 같은 날 소유권이 넘어가면 대항력이 뒤로 밀립니다. 하루 차이로 승계 주장이 갈립니다. 대항력 발생 전에 선행 권리가 생기는 위험을 보여 주는 가상 예시입니다. 계약 체결 전부터 존재한 권리나 점유·주소 유지 문제도 별도로 살펴야 합니다.

법인이 계약한 경우는 어떻게 다른가

제3조 제2항과 제3항은 법인이 임차인인 경우를 다룹니다. 요건을 채우는 주체가 법인이 아니라 실제 거주하는 사람이라는 점이 핵심입니다.

구분	근거 항	요건을 채우는 사람	대항력 발생일
개인 임차인	제1항	임차인 본인	인도·주민등록 완료일 + 1일
전세임대 지원 법인	제2항	지자체장 또는 법인이 선정한 입주자	입주자의 인도·주민등록 완료일 + 1일
중소기업 사택	제3항	법인이 선정한 직원	직원의 인도·주민등록 완료일 + 1일
중소기업 사택, 직원 교체	제3항 후단	새 직원	새 직원의 인도·주민등록 완료일 + 1일

직원이 바뀌는 상황을 날짜로 풀면 이렇습니다. 기존 직원이 2025-04-01에 인도·주민등록을 마쳐 2025-04-02에 대항력이 생겼고, 임대차가 끝나기 전인 2026-03-10에 새 직원으로 교체되어 새 직원이 그 날 인도받고 주민등록을 마쳤다면, 제3조 제3항 후단에 따라 2026-03-11부터 제삼자에 대한 효력이 생깁니다.

사건	날짜	효력
기존 직원 인도·주민등록	2025-04-01	—
기존 직원 기준 대항력	2025-04-02	발생
새 직원 인도·주민등록	2026-03-10	—
새 직원 기준 효력	2026-03-11	제3항 후단에 따라 발생

제2항은 “대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다”고 적고 있습니다. 그 대통령령의 구체적 내용은 오늘 수집한 자료에 없어 어떤 법인이 해당하는지는 확인하지 못했습니다.

흔한 오해 세 가지를 바로잡습니다

오해 1 — “전입신고한 날부터 보호받는다.”

틀립니다. 제3조 제1항은 “마친 때에는 그 다음 날부터” 효력이 생긴다고 적습니다. 3월 10일에 신고하면 보호 시작은 3월 11일 0시입니다. 인도·주민등록 완료 후 다음 날 0시 전까지는 제1항의 대항력이 발생하지 않은 구간입니다. 이를 모든 다른 법적 보호가 없다는 뜻으로 해석하지 않습니다. 위 선후 비교표 셋째 줄이 보여 주듯, 같은 날 소유권이 넘어가면 이 하루가 결과를 뒤집습니다.

오해 2 — “집주인이 바뀌면 계약을 다시 써야 한다.”

조문에 그런 의무가 없습니다. 제3조 제4항은 양수인이 임대인의 지위를 “승계한 것으로 본다”고 정합니다. 계약을 새로 쓰지 않아도 기존 계약이 그대로 이어지는 구조입니다. 새 문서에서 보증금·기간·당사자를 바꾸려 한다면 변경 내용을 기존 계약과 대조해야 합니다. 조문은 재계약을 요구하지 않습니다.

오해 3 — “등기를 해야 대항력이 생긴다.”

제3조 제1항은 “그 등기가 없는 경우에도”라고 명시적으로 적습니다. 임차권 등기 없이 인도와 주민등록만으로 대항력이 생기는 것이 이 조문의 존재 이유입니다.

실제로 밟아야 하는 절차는 무엇인가

제3조 제1항이 요구하는 것은 두 가지뿐입니다.

1. 주택의 인도 — 실제로 그 집을 넘겨받아 점유하는 것입니다. 이사 완료일이 기준이 됩니다.
2. 주민등록 — 조문 후단이 “전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 정하므로, 전입신고 접수로 충족됩니다.

두 요건을 모두 충족한 시점부터 다음 날 0시까지의 구간을 확인해야 합니다. 순서는 조문상 정해져 있지 않고, 늦은 쪽이 기준이 될 뿐입니다.

법령 원문은 국가법령정보센터에서 직접 확인할 수 있습니다 — 주택임대차보호법 제3조. 조문은 개정되므로 계약 전에 원문을 한 번 열어 보는 편이 낫습니다.

이 정리가 맞지 않는 경우

이 글은 제3조의 요건과 99다9981 판결의 효력 발생 시점을 함께 확인했습니다. 아래 상황에서는 결론이 달라지거나, 이 글로는 답을 낼 수 없습니다.

• 등기 날짜만 알고 선행 권리는 모르는 경우 — 다음 날 0시라는 기준은 확인할 수 있지만 이전 권리의 존재와 말소 여부까지 대신 판단하지는 못합니다.
• 매매·경매가 얽힌 경우 — 제3조 제5항이 민법 제575조 제1항·제3항, 제578조를 준용하고 제6항이 제536조를 준용한다고만 적혀 있습니다. 준용되는 민법 조문 본문은 오늘 수집하지 못해 그 효과를 계산하지 않았습니다.
• 전출 후 재전입, 세대원만 남기고 전출한 경우 — 주민등록 유지의 판단은 조문 문언만으로 단정할 수 없습니다.
• 확정일자·우선변제권·최우선변제 — 제3조에 없는 제도이므로 다루지 않았습니다. 대항력과 우선변제권은 별개이고, 대항력이 있다고 배당에서 우선하는 것은 아닙니다.
• 주거용이 아닌 건물, 일부만 주거용인 건물 — 적용 범위는 제3조가 아닌 다른 조문의 문제입니다.
• 전세임대 지원 법인의 범위 — 제2항이 대통령령에 위임하고 있고, 그 시행령은 확인하지 못했습니다.
• 전입신고 접수 방식과 처리일 확인 — 신청 화면의 입력 시점과 법률상 요건 충족을 같은 것으로 단정하지 않고 실제 처리 기록을 확인합니다.

이 글은 법령에 적힌 일반적인 기준을 정리한 것이며 법률 자문이 아닙니다. 실제 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 이 사이트는 사건 수임이나 상담 연결을 하지 않고, 특정 사무소를 소개하지 않습니다. 구체적인 사건은 변호사·법무사 등 자격을 갖춘 전문가와 상의하십시오. 비용 부담이 있다면 대한법률구조공단(https://www.klac.or.kr) 같은 공적 창구에서 먼저 상담을 받아 보는 방법도 있습니다.

집주인 변경 전후에 실제로 대조할 기록

다음 표는 소송 결과를 예측하는 표가 아니라 자료 누락을 줄이는 점검표입니다. 등기사항증명서의 날짜 한 칸만 읽고 계약이 유지되거나 보증금이 안전하다고 결론 내리지 마세요. 대항력의 시점이 앞서더라도 반환 자금이 실제로 확보된다는 뜻은 아닙니다.

확인 단계	보관할 자료	확인할 질문
기존 계약	최초 계약서와 갱신·변경 문서	보증금, 기간, 임대인 표시가 어떻게 바뀌었나?
대항요건	실제 주택 인도와 주민등록 관련 기록	두 요건을 언제 마쳤고 계속 유지하고 있나?
권리 변동	등기사항증명서의 현재 및 필요한 과거 기록	소유권 이전 외에 먼저 설정된 권리도 있나?
양도 연락	소유자 변경 안내와 받은 문서	연락한 사람이 등기 기록의 당사자와 일치하나?
종료·반환	종료 통지와 수령 자료, 반환 내역	대항력 확인과 반환 시점 판단을 구분했나?

새 집주인이 보증금 증액이나 계약서 재작성을 요청한다면 소유권 변경 사실과 새 조건에 대한 합의를 각각 구분해서 기록하세요. 기존 문서를 폐기하고 새 문서만 보관하면 이전 계약의 내용과 변경 경위를 확인하기 어려워집니다. 원본 또는 사본을 보존하고 변경된 항목에 표시해 두는 방법이 좋습니다. 문서에 서명했다는 사실만으로 대항력, 확정일자, 보증금 증액 부분의 우선순위가 모두 동일해지는 것은 아닙니다.

날짜를 비교할 때는 확인한 기록과 추정한 날짜를 섞지 마세요. 이삿짐을 옮긴 날, 계약서의 입주 예정일, 실제로 주택을 넘겨받은 때가 서로 다를 수 있습니다. 주민등록 기록도 접수했다고 기억하는 날짜와 실제 처리 자료를 대조할 필요가 있습니다. 이 글의 표는 두 요건이 적법하게 충족됐다는 전제를 둡니다. 그 전제가 다투어지면 먼저 자료를 확인해야 하며 하루 더하기 계산만으로 해결되지 않습니다.

매매와 경매도 구분해야 합니다. 새 소유자에게 대항할 수 있는지, 경매 배당에서 보증금을 어느 순위로 받을 수 있는지, 보증금 전부를 실제 회수할 수 있는지는 같은 질문이 아닙니다. 이번 판례는 효력 발생 시점과 해당 사건의 대항 관계를 설명하는 근거입니다. 이를 모든 계약의 안전성 인증으로 사용하지 마세요. 상담할 때에는 선행 권리와 계약 변경, 점유·주소 이동 기록을 함께 제시하는 것이 사건의 차이를 설명하는 데 도움이 됩니다.

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