월세를 보증금으로 바꿀 때, 차임 증액 5% 상한은 어떻게 적용되나

월세를 올려 달라는 요구에는 약정한 차임의 20분의 1, 즉 5%가 상한입니다. 월세 50만원이면 증액청구로 올릴 수 있는 폭은 최대 2만 5천원이고, 보증금 5천만원이면 최대 250만원입니다(주택임대차보호법 제7조 제2항). 다만 월세를 보증금으로 ‘바꾸는’ 전환 비율은 이 조문에 없어서, 이 글은 그 비율을 계산하지 않습니다.

이 글은 법령에 적힌 일반적인 기준을 정리한 것이며 법률 자문이 아닙니다. 실제 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라집니다.

핵심 요약

• 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다(제7조 제2항 본문).
• 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못합니다(제7조 제1항).
• 증액청구는 “장래에 대하여” 하는 것이므로 이미 지나간 기간의 차임을 소급해 올리는 근거가 되지 못합니다(제7조 제1항).
• 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 조례로 본문의 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있습니다(제7조 제2항 단서).
• 월세를 보증금으로 돌리는 전환 비율은 제7조에 없으며, 2026년 기준을 확인하지 못했습니다.

제7조는 정확히 무엇을 정해 두었나요?

제7조는 세 가지를 정합니다. 증액을 청구할 수 있는 사유, 청구 간격, 청구 폭입니다. 조문에서 읽히는 내용만 표로 옮기면 다음과 같습니다.

항목	근거	조문에 적힌 내용
청구 사유	제7조 제1항	조세·공과금·그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정한 차임이나 보증금이 적절하지 않게 된 때
청구 시점	제7조 제1항	“장래에 대하여” 증감을 청구
증액 간격	제7조 제1항	임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구 불가
증액 폭	제7조 제2항 본문	약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못함
지역별 예외	제7조 제2항 단서	특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도가 조례로 본문 범위 안에서 달리 정할 수 있음

출처: 주택임대차보호법 제7조(국가법령정보센터, 2026-10-05 확인).

조문은 “증감”이라고 하여 임대인의 증액청구와 임차인의 감액청구를 같은 틀에서 다룹니다. 그런데 5% 상한과 1년 제한은 증액청구에만 걸려 있습니다. 감액청구에는 이 두 제한이 적혀 있지 않습니다.

월세를 보증금으로 바꿀 때도 5% 상한이 적용되나요?

제7조만으로는 답할 수 없는 부분이 있고, 답할 수 있는 부분이 있습니다.

답할 수 있는 부분은 이렇습니다. 이 조문의 상한은 “증액청구”에 걸립니다. 임대인이 일방적으로 차임이나 보증금을 올려 달라고 청구하는 경우입니다. 상한의 기준은 “약정한 차임이나 보증금”이고, 조문은 차임과 보증금을 나란히 적습니다. 따라서 월세 증액의 상한은 월세의 20분의 1, 보증금 증액의 상한은 보증금의 20분의 1로 읽는 것이 문언에 가장 가깝습니다. 이 글의 표는 모두 그 읽기를 전제로 합니다.

답할 수 없는 부분은 이렇습니다.

1. 월세를 줄이고 보증금을 늘리는 ‘전환’에서 늘어나는 보증금 몫이 증액청구 상한에 걸리는지, 전환 전용 규정이 따로 적용되는지는 제7조 본문에 없습니다.
2. 전환할 때 월세 1만원을 보증금 얼마로 바꾸는지, 즉 전환 비율(산정률)도 제7조에 없습니다. 이 수치는 2026년 기준을 확인하지 못했으므로 계산에 쓰지 않았습니다.
3. 임대인과 임차인이 합의해서 바꾸는 경우에 이 상한이 어떻게 작용하는지도 제7조 본문에는 적혀 있지 않습니다. 조문이 제한하는 대상은 “증액청구”입니다.

그래서 전환을 검토하는 임차인에게 이 글이 줄 수 있는 것은 두 가지입니다. 하나는 “증액을 청구받았을 때 상한이 얼마인가”를 직접 계산하는 표이고, 다른 하나는 전환 비율을 어디서 확인해야 하는지에 대한 안내입니다. 전환 비율은 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법 본문 가운데 월차임 전환에 관한 조문과 그 시행령을 직접 조회해 확인하십시오.

월세 구간별 증액 상한은 얼마인가요?

가정은 하나입니다. 현재 약정 월세가 표의 금액이고, 이를 기준으로 증액청구를 한 번 한다고 봅니다. 계산은 모두 “약정 월세 ÷ 20”입니다.

현재 약정 월세	계산	증액 상한	증액 후 최대 월세
30만원	30 ÷ 20	1만 5천원	31만 5천원
40만원	40 ÷ 20	2만원	42만원
50만원	50 ÷ 20	2만 5천원	52만 5천원
60만원	60 ÷ 20	3만원	63만원
70만원	70 ÷ 20	3만 5천원	73만 5천원
80만원	80 ÷ 20	4만원	84만원
90만원	90 ÷ 20	4만 5천원	94만 5천원
100만원	100 ÷ 20	5만원	105만원
120만원	120 ÷ 20	6만원	126만원
150만원	150 ÷ 20	7만 5천원	157만 5천원

월세 100만원 이하 구간에서는 상한액이 월세의 5%라서 숫자가 작습니다. 임대인이 “시세가 올랐으니 10만원 올리겠다”고 하면, 100만원 월세 기준으로는 상한 5만원의 두 배입니다. 이 경우 초과분은 증액청구로 요구할 수 없는 부분입니다.

보증금 구간별 증액 상한은 얼마인가요?

가정은 같습니다. 약정 보증금을 기준으로 증액청구를 한 번 한다고 봅니다. 계산은 “약정 보증금 ÷ 20”입니다.

현재 약정 보증금	계산	증액 상한	증액 후 최대 보증금
1천만원	1,000 ÷ 20	50만원	1,050만원
2천만원	2,000 ÷ 20	100만원	2,100만원
3천만원	3,000 ÷ 20	150만원	3,150만원
5천만원	5,000 ÷ 20	250만원	5,250만원
7천만원	7,000 ÷ 20	350만원	7,350만원
1억원	10,000 ÷ 20	500만원	1억 500만원
1억 5천만원	15,000 ÷ 20	750만원	1억 5,750만원
2억원	20,000 ÷ 20	1,000만원	2억 1,000만원
3억원	30,000 ÷ 20	1,500만원	3억 1,500만원
5억원	50,000 ÷ 20	2,500만원	5억 2,500만원

보증금은 돌려받는 돈이라서 증액분은 월세와 성격이 다릅니다. 월세는 쓰고 없어지는 돈이고, 보증금 증액분은 계약이 끝나면 돌려받을 몫이지만 그동안 자금이 묶입니다. 두 숫자를 같은 무게로 비교하지 않도록 주의하십시오.

보증금과 월세 조합별로 보면 어떻게 되나요?

보증금과 월세는 각각 자기 금액의 20분의 1이 상한이라는 읽기를 전제로, 대표 조합을 한 줄씩 계산했습니다. 두 증액을 합산해서 따로 상한을 두는 규정은 조문에 없습니다.

현재 약정(보증금 / 월세)	보증금 상한	월세 상한	증액 후 최대(보증금 / 월세)
3천만원 / 40만원	150만원	2만원	3,150만원 / 42만원
5천만원 / 50만원	250만원	2만 5천원	5,250만원 / 52만 5천원
1억원 / 80만원	500만원	4만원	1억 500만원 / 84만원
2억원 / 100만원	1,000만원	5만원	2억 1,000만원 / 105만원
3억원 / 150만원	1,500만원	7만 5천원	3억 1,500만원 / 157만 5천원

이 표는 한 번의 증액청구에 대한 값입니다. 한 번 올린 뒤에는 아래 1년 제한이 걸립니다.

기한은 어떻게 계산하나요? 증액 후 1년 제한

제7조 제1항은 증액청구를 “임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는” 하지 못한다고 합니다. 기준점은 두 가지입니다.

• 임대차계약을 맺은 때
• 약정한 차임이나 보증금이 증액된 때

이 1년이 지나기 전에 한 증액청구는 조문이 막고 있는 청구입니다. 반대로 1년이 지나면 청구할 수 있고, 이때도 5% 상한은 그대로 적용됩니다. 불이익은 이렇게 갈립니다.

상황	근거	결과
계약일 또는 증액일로부터 1년이 지나기 전 증액청구	제7조 제1항	조문상 증액청구를 할 수 없음
1년이 지난 뒤 증액청구	제7조 제1항, 제2항	청구 가능, 그 시점 약정액의 20분의 1 이내
이미 지난 기간의 차임을 올려 달라는 청구	제7조 제1항 “장래에 대하여”	조문의 증액청구 대상은 앞으로의 기간

정확한 경계일(1년이 되는 당일을 어떻게 세는지)은 조문에 적혀 있지 않아 확인하지 못했습니다. 경계 시점에 가까운 사안이라면 날짜를 하루 단위로 따지기 전에 전문가에게 확인하십시오. 예시로, 증액 합의일이 2026년 10월 5일이면 1년이 지난 뒤인 2027년 10월 5일 이후가 검토 대상이라는 정도만 이 글에서 말할 수 있습니다.

5%씩 계속 올리면 5년 뒤에는 얼마가 되나요?

상한이 “그때 약정한 금액”의 20분의 1이므로, 올릴 때마다 기준액이 커집니다. 매년 상한까지 올리는 극단적인 경우를 계산하면 누적액은 다음과 같습니다. 이는 상한의 계산 방식을 보여 주는 가정이며, 실제로 그렇게 오른다는 뜻이 아닙니다.

증액 횟수	월세 100만원 기준	보증금 1억원 기준	계산
0회	100만원	1억원	현재
1회	105만원	1억 500만원	× 1.05
2회	110만 2,500원	1억 1,025만원	105 × 1.05
3회	115만 7,625원	1억 1,576만 2,500원	110.25 × 1.05
4회	121만 5,506원(원 미만 절사)	1억 2,155만 625원	115.7625 × 1.05
5회	127만 6,281원(원 미만 절사)	1억 2,762만 8,156원(원 미만 절사)	121.550625 × 1.05

상한을 계속 채워 올리면 5회째에 기준액의 약 127.6%가 됩니다. 단순히 “5%씩 5번이니 25%“가 아니라 복리처럼 쌓인다는 점이 포인트입니다.

올리려는 폭에서 거꾸로 따지면 기준액은 얼마여야 하나요?

임대인이 제시한 증액폭이 상한 안에 들어오려면 기존 금액이 최소 얼마여야 하는지, 즉 “증액폭 × 20”을 표로 만들었습니다.

요구한 증액폭	계산	증액청구가 가능하려면 기존 금액이 최소
월세 3만원 인상	3만 × 20	월세 60만원 이상
월세 5만원 인상	5만 × 20	월세 100만원 이상
월세 10만원 인상	10만 × 20	월세 200만원 이상
보증금 500만원 인상	500만 × 20	보증금 1억원 이상
보증금 1,000만원 인상	1,000만 × 20	보증금 2억원 이상
보증금 2,000만원 인상	2,000만 × 20	보증금 4억원 이상

월세 50만원짜리 집에서 10만원 인상을 요구받았다면, 같은 증액청구로는 기준액이 200만원이어야 가능한 폭입니다. 상한 2만 5천원의 4배입니다.

직접 계산해 보면(가상 예시)

아래는 실제 사건이 아닌 가상의 숫자입니다.

가정: 보증금 5,000만원, 월세 50만원, 최근 1년 이내에 증액이 없고, 해당 지역에 상한을 달리 정한 조례가 없다고 가정합니다(조례 유무는 확인하지 못했습니다).

1. 월세 상한: 50만원 ÷ 20 = 2만 5천원 → 최대 52만 5천원.
2. 보증금 상한: 5,000만원 ÷ 20 = 250만원 → 최대 5,250만원.
3. 임대인이 “월세 55만원, 보증금 5,500만원”을 요구하면, 월세는 5만원(10%), 보증금은 500만원(10%) 증가라서 두 값 모두 상한의 2배입니다.
4. 초과분 2만 5천원과 250만원은 제7조 제2항 본문이 막는 부분입니다.

이 계산은 증액청구에 한정됩니다. 월세를 낮추고 보증금을 올리는 전환을 합의하는 경우의 비율과 한도는 이 계산에 포함되지 않습니다.

실제로 어떤 순서로 확인하면 되나요?

1. 계약서에서 기준 금액을 확인합니다. 상한의 기준은 “약정한 차임이나 보증금”입니다. 현재 계약서의 보증금·월세와 최근 증액 약정이 있었다면 그 날짜를 찾습니다.
2. 마지막 증액 또는 계약일부터 1년이 지났는지 봅니다. 1년 이내라면 증액청구 자체가 조문상 막혀 있습니다.
3. 요구된 증액폭을 표로 비교합니다. 위의 월세·보증금 표에서 자기 구간의 상한을 읽고 요구액과 비교합니다.
4. 지역 조례가 상한을 따로 정했는지 확인합니다. 이 부분은 지방자치단체 자치법규 조회로 확인해야 하며, 이 글에서는 확인하지 못했습니다.
5. 전환을 검토한다면 전환 비율을 별도로 확인합니다. 전환 비율은 제7조에 없으므로, 관련 조문과 시행령을 국가법령정보센터에서 조회하십시오.
6. 합의 내용은 서면으로 남깁니다. 금액, 시작일, 변경 후 약정 내용을 문서로 남기면 이후 1년 제한의 기준점을 입증하기 쉽습니다.

흔한 오해 두 가지를 숫자로 바로잡으면

오해 1. “월세 5% 상한이라면 5만원까지 올려도 된다.” 5만원이 상한이 되는 것은 월세가 100만원일 때뿐입니다. 월세가 50만원이면 상한은 2만 5천원이고, 40만원이면 2만원입니다. 상한은 정액이 아니라 약정액의 20분의 1입니다.

오해 2. “1년마다 5%씩이니 5년이면 25% 올라간다.” 상한을 채워 올릴 때마다 기준이 커지므로 5회 누적하면 100만원 월세가 약 127만 6천원(약 27.6%)이 됩니다. 반대로 말하면 “5%“라는 숫자만 보고 총 인상률을 계산하면 틀립니다.

오해 3. “보증금과 월세를 합쳐서 5%만 오르면 된다.” 조문은 “약정한 차임이나 보증금의 20분의 1”이라고만 적고 있어, 두 금액을 합산해 상한을 따로 두는 규정은 제7조에 없습니다. 그렇게 단정하려면 다른 근거가 필요합니다.

이 정리가 맞지 않는 경우

• 지역 조례가 상한을 달리 정한 경우. 제7조 제2항 단서에 따라 광역 지방자치단체는 본문의 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있습니다. 5%보다 낮게 정한 조례가 있는지는 확인하지 못했습니다.
• 월세를 보증금으로 돌리는 전환의 경우. 전환 비율과 한도는 제7조에 없어 계산하지 못했습니다. 2026년 기준을 확인하지 못했다는 점이 이 글의 한계입니다.
• 합의로 바꾸는 경우. 이 조문은 “증액청구”의 상한을 정합니다. 양쪽이 합의해 바꾸는 약정의 효력은 이 조문 본문만으로 판단할 수 없습니다.
• 1년 경계에 걸린 경우. 증액 후 1년의 기산일과 당일 계산은 조문에 적혀 있지 않습니다.
• 임차주택에 관한 사정이 바뀐 경우. 조세·공과금·경제사정 변동이라는 청구 사유가 실제로 있었는지 다투어지면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 판례로 달라지는 부분. 이 글은 판례를 확인하지 않았습니다.

마지막으로, 전문가 상담 안내

이 글은 주택임대차보호법 제7조에 적힌 일반적인 기준을 계산표로 정리한 것입니다. 승소나 감액·면제를 보장하는 글이 아니며, 어떤 증액 요구가 적법한지는 계약서와 사실관계, 지역 조례에 따라 달라집니다. 구체적인 사건은 변호사·법무사 등 자격을 갖춘 전문가와 상의하십시오. 공적 창구로는 대한법률구조공단이 있습니다. 조문 원문은 국가법령정보센터의 제7조에서 확인할 수 있습니다.

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